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深圳客投资东莞、惠州房产失败案例 吓尿了!

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发表于 2016-9-17 20:02:33 | 显示全部楼层 |阅读模式
今年以来,由于深圳直辖传言不断发酵,如同几年前那般,莞惠临深楼市变得异常火爆,深圳客迅猛涌入,推动当地房价大幅攀升。从小在东莞凤岗长大的小平,对于当地房价的变化更是敏感。“我们这里的名流印象年初才卖9000多元一平米,后来一下子卖到1.1-1.2万元,甚至1.4万元一平米,吸引了很多深圳客抢购。"

然而,2007、2011年那批进入东莞、惠州的深圳投资客,谈及近期莞惠的大热,却避之不及。据悉,这些几年前入市莞惠的投资客,如今却在亏本卖楼,甚至有人亏损额达百万以上。眼见今年又一批深圳客“北上东进”,这批投资客也分享了他们当年的“剁手”案例:
惨!四年亏损100万
2011年,带着对“深圳东”的美好幻想,Fin少(化名)在大亚湾买了一套别墅。
“210万元在当时,在深圳中心区只能买到一间普通住宅,当时销售人员劝我还不如买大亚湾的别墅,价格低,深莞惠一体化后,往来深圳更加方便,转手也更加容易。”在60分钟直达福田的的宣传“洗脑”下,Fin少以总价210万元买下了那套别墅,并装修花费50万元左右。就此,Fin少的投资总额超过了260万元。
今年年初,由于投资股市失利,Fin少想转手别墅,套出资金。“找中介挂牌了很久,一直没有人想买,深圳人都买新房去了,哪里会注意的我的二手别墅?”Fin少说。“前段时间,我实在没办法了,只能以160万的价格出售,4年整整亏了100万!!”面对如此大的亏损额,Fin欲哭无泪。
不!捂盘15年几无收益
资深投资客J哥(化名),投资东莞楼市的经验,可以追溯到1999年。作为老投资客,他的第一套公寓,买在了东莞厚街。
“30万元的公寓,我整整捂了15年!”2014年,J哥终于将该公寓以50万元的价格转手。在他眼中,这还是亏了。“计算15年时间的通货膨胀和现金购买力,多余的20万元,根本不算什么。15年前,深圳一套房子30万元;15年后,深圳相同面积的房子已经300万元了。”
2003年,J哥还以“玩具”心态在东莞买了一套别墅,至今仍然在对外放租。他现在的投资理念里,有一条原则已经被奉为圣经:投资绝不投莞惠。
忍!半年难卖2500元/月放租
在2011年那波投资潮中,小江(化名)绝对是一个随大流的人。瞄准靠深圳最近的东莞几个镇,她开始出手。
“东莞塘厦当时特别火,交通规划利好似乎触手可及,总价低也相当吸引我这样资金量不大的新手。”经过一段时间的考察,小江在万**樾购买了一套89平的房源,时价120万元。“就指着深莞惠一体化了,中国城镇化进程这么快,东莞迟早会变成深圳卫星城的。”小江这样描述当时的心态。
“去年,迎来了楼市调整期,二三线城市的新房好难卖出去,二手房更不用说了。“我放盘了近半年,网上也发布了信息,一直很难卖掉,我已经心死了。”如今,小江只能将其房源2500元/月放租,等着行情好了赶快解套。“幸亏当初没有买别墅!”小江追忆起来仍不禁后怕。
睹!朋友诓骗投资亏损27万
由于公司搬迁至佛山,投资客阿K(化名),最近着急出手其2011年购买的大亚湾**山别墅。可是,找中介放盘了3个多月,也无人问津。
“那一年我本来在龙岗的公园大地看房三套,169平290万、178平315万、172平302万各一套,本想出手315万那套,都已经约好了第二天签合同,谁知第二天临时变卦,受朋友蛊惑花287万买入惠州大亚湾**山联排别墅一套。”如今,阿K降价至260万元,都卖不出那套别墅。“朋友再也没有联系过我了,每次通话都是来电提醒。”
阿K后来得知了事情的原委:原来朋友也被**顺地产业务员忽悠,买入大亚湾**山别墅一套。开发商承诺老带新免五年物业管理费及奖励5万元现金,于是鼓动阿K也买了一套。
据了解,当初阿K在公园大地看中的那套315万元的房产,如今已经涨到了500万元,他追悔莫及。
还有更多投资“剁手党”......

投资客反对投资莞惠4大因素
新房供应量大、二手房流通性不强、内生需求低、城市未实现真正融合,被投资客总结为投资莞惠楼市失败的四大因素。
??1、新房供应量大
深圳出城30公里圈圈一划,土地太多了。当那么多土地持续开发,一手房跟你的二手房竞争,二手房就很难跟一手房竞争;土地供应随着往外扩张,以距离的二次方增长,到了三四十公里级别,基本就是海量,这时住房更多的是消费行为了,加之莞惠两地已经库存高企,投资前景未必可观。
2、二手房流通性不强
自住和投资是两回事,投资一定选流动性较强的区域,目前各市一手房与二手房成交比例如下:深圳4:6,东莞7:3,惠阳、大亚湾1:9,投资的目的是获得收益,流动性不强就是有价无市。
3、内生需求低
购买这些区域的房产,主要当消费品,难以赚钱。如果说东莞还有一部分本地购买力,大亚湾基本是空白的。内生需求少,投资不能选择莞惠。莞惠相对深圳,都属于郊区的概念,很难实现快速溢价的效果。莞惠两地的住房需求远不如深圳,而供应却远大于深圳,因此期待这两个城市的房价像深圳那样是不太现实的。
4、城市未实现真正融合
影响东莞、惠州房价最大的关键问题。除了交通问题的现状,就是教育、养老、医疗这些问题,这些问题只有通过真正的融合,比如说深圳把这些片区收掉,对房价影响最大的短板就补上了。与广佛同城不一样,东莞、惠州与深圳的一体化,由于距离和配套设施的原因,还需要更多时间。

时隔5年 深圳客重临莞惠楼市
成群穿着白衬衣的派单员蹲在树荫下,看见粤B牌照的汽车停下来,就冲上前介绍楼盘。这样的现象,今年330新政后,更加疯狂!”惠州大亚湾中介人士介绍。
东莞的情况类似。今年东莞凤岗、塘厦等地楼盘的开盘现场,深圳人的身影随处可见。合富辉煌数据显示,靠近深圳的塘厦、凤岗片区,70-80%是深圳客,黄江、樟木头深圳客大概占40-50%,长安、虎门等镇区也有20-30%的深圳客。
中介直言,今年由于深圳直辖的传言,除了刚需的大量涌入,还有一部分深圳客带有投资倾向。“价格低是主因,缺少大量资金的投资客,难以在房价高企的深圳市区进行房产投资,从而转向今年大热的莞惠楼市。”中介人士声称。
历史总是惊人的相似。2007年、2011年,深圳客也曾经大举进入莞惠楼市。
2007年,深圳房价暴涨,东莞大岭山、塘厦,惠州大亚湾涌入大批深圳购房客。2011年,莞惠开发商热炒“深莞惠一体化”、“深圳东”、“深圳北”等概念,又吸引了一批投资客入场。今年,深圳房价迎来了8年内的第三次暴涨,随之带动周边临深区域新房价格上涨,大亚湾破万,东莞凤岗破两万。
经历了2007、2011年投资失败的那批深圳客,对于今年的莞惠楼市大热,看待得非常理性。可是,远在一江之隔的中山,今年随着深中通道规划持续传言,似乎也将要加入争抢深圳投资客的大军之中。与此同时,河源、汕尾等更远地方的开发商,也觊觎着深圳客。对于开发商的虎视眈眈,深圳投资客,你真的准备好了吗?
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